Cámara de Diputados buscará avanzar en reforma a la Ley de Alquileres

Con el objetivo de bajar el costo que representa para los inquilinos la firma de los contratos de locación, la comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados buscará avanzar esta semana en el debate de un proyecto de reforma a la Ley de Alquileres, votada el año pasado por el Senado.

El proyecto, que podría ser debatido mañana en dicha comisión de la Cámara baja de la Nación, pretende impulsar una reducción en las comisiones que cobran las inmobiliarias y la instalación de un esquema de ajuste o indexación que incluya la evolución del índice de salarios.

Con relación a este proyecto, el presidente de la comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, Daniel Lipovetzky (PRO), adelantó que se están elaborando estas propuestas para modificar la media sanción del Senado y proteger a los inquilinos, “que en su mayoría son asalariados”, aunque adelantó que la de esta semana solo será una reunión informativa, en la que se escucharán las diferentes posturas.

Que dicen los Inquilinos
El proyecto de ley 894/16 que presentamos todas las organizaciones de inquilinos del país y que obtuvo media sanción por unanimidad en el Senado hace un año será tratado mañana en la Comisión de Legislación General de Diputados. La reunión será a las 13 horas en el segundo piso del anexo C.

La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial y como aspectos más destacados: amplia de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, establece que los aumentos de precios sean anuales -no semestrales- y que estén atados a un índice promedio entre inflación y salarios, limita en un mes de alquiler el depósito en garantía y prevé su devolución actualizada, establece que las comisiones inmobiliarias sean determinadas por ley de cada jurisdicción, y en caso de no estar reguladas no superen nunca el valor de un mes de alquiler y que las expensas extraordinarias en ningún caso corran por cuenta del inquilino.

Además, se elimina el plazo de seis meses para que el inquilino pueda rescindir el contrato sin causa y se añade que las partes están obligadas a acordar o no la renovación del contrato sesenta días antes del vencimiento de la locación.

Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, afirmó que de aprobarse el proyecto de ley en diputados “implicaría una mejora sustancial en la calidad de vida de los 8 millones de inquilinos del país y a la vez significaría un cambio radical en la cultura del alquiler en la Argentina”.

Y agregó “Los inquilinos hacemos frente a aumentos indiscriminados en el precio del alquiler. Los ajustes semestrales superan todo índice de inflación y no tienen ningún tipo de parámetro” y afirmó que el proyecto de ley está pensado “siguiendo el curso de la economía nacional y no el capricho especulativo del mercado inmobiliario”.

Con esta ley, la cultura especulativa del acceso a la vivienda a través del alquiler se transformará en una cultura previsible, seria y racional, como sucede con éxito en casi todos los países del mundo.

Propietarios e inquilinos dejarán de ser rehenes de las decisiones unilaterales y mezquinas del mercado inmobiliario y podrán dedicarse a tener una relación sana, equilibrada, justa y duradera: los propietarios recibirán su alquiler mensualmente, con una actualización anual acorde al rumbo económico del país, evitando que sea el mercado inmobiliario quien forme los precios y genere inflación y los inquilinos tendrán un contrato más largo, que le brindarán estabilidad y previsibilidad.

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados, …

ARTICULO 1°.- Sustitúyese el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”

ARTÍCULO 2°.- Sustitúyese el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
‘Artículo 1.196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler;
El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación.
c) El pago de valor llave o equivalentes;
d) En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler.’
e) Cuando el corredor inmobiliario participe en la renovación del contrato de locación, las comisiones, u honorarios no podrán superar el valor de medio (1/2) mes de alquiler, si no hubiera un máximo establecido en cada jurisdicción respecto a la renovación contractual.”

ARTÍCULO 3°.- Sustitúyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario para que efectúe alguna reparación urgente, el inquilino podrá realizar por sí la reparación con cargo al locador, resultando de aplicación lo dispuesto en el artículo 1204 bis primera parte.”

ARTÍCULO 4°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1204 bis.- Los gastos y acreencias que correspondan al locador conforme a lo dispuesto por el segundo párrafo del Art. 1201, podrán ser compensados de pleno derecho por el inquilino con los cánones locativos, previa notificación fehaciente detallada de las reparaciones y gastos en que incurriera.
Los restantes gastos y acreencias que correspondan al locador conforme las disposiciones de esta sección, también podrán ser compensados de pleno derecho por el inquilino, con los cánones locativos. A tales efectos, previamente, el locatario debe intimar fehacientemente al locador a la realización de las reparaciones indicadas den el primer párrafo del Art. 1201, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a cinco días corridos contados a partir de la recepción de la intimación. La notificación girada al domicilio denunciado en el contrato se tendrá por válida aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por otros motivos.”

ARTÍCULO 5°.- Sustitúyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
‘Artículo 1.209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas comunes extraordinarias.
En el caso de las expensas, sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas que deriven de gastos habituales que se reiteran en el tiempo, por períodos no superiores a los dos meses, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.”

ARTÍCULO 6°.- Sustitúyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
‘Artículo 1221. Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a uno y medio (1 ½) mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes de alquiler si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Las partes podrán acordar un plazo para efectuar la notificación referenciada y si el mismo fuese superior a los seis meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna de hacerse uso de la opción.
Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos treinta (30) días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un (1) mes de alquiler a la finalización del contrato.
b) En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.’

ARTÍCULO 7°.- Sustitúyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. La notificación girada al domicilio del bien locado se tendrá por válida aún si el locatario se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por otros motivos.“

ARTÍCULO 8°.- Agréguese como artículo 1223 bis del Código Civil y Comercial de la Nación, el siguiente:
“ARTICULO 1223 bis.- Desalojo. Cumplido el plazo previsto en el artículo 1222, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquiera de los motivos previstos en esta sección, el locatario deberá restituir la tenencia de la cosa locada. Si el locatario no cumpliera con la entrega de la cosa locada, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción, o en su caso el más abreviado que establezcan sus leyes procesales. No podrá recusarse sin causa al Juez del proceso y será de aplicación al mismo lo dispuesto en el artículo 1222, última parte, respecto a la notificación de la acción al locatario.
Con la notificación de la sentencia de primera instancia al domicilio constituido, o al que dispusieran las normas procesales de la jurisdicción correspondiente y previa caución, podrá procederse a su ejecución, sin perjuicio de la sustanciación de los recursos pertinentes.
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a cinco días contados desde su notificación al locatario en los términos previstos en el párrafo precedente.”

Disposiciones Complementarias

ARTÍCULO 9°.- Ajuste. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional se podrán acordar ajustes anuales, de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor elaborado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). En tal caso, a efectos de efectuar la actualización del alquiler deberá tomarse el valor de las UVA.
Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.

ARTÍCULO 10°.- Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, deberá crear un programa destinado a apoyar a los inquilinos que tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito e incluso pago de alquileres, siempre que el destino de las mismas sean viviendas sociales, en los términos que establezca la reglamentación.

ARTÍCULO 11°.- Garantía. En el caso de requerir una garantía de cumplimiento de contrato, El propietario deberá aceptar a oferta del locatario cualquiera de las siguientes:
1) Garantía real
2) Aval Bancario
3) Seguro de Caución
4) Garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con Recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
5) Cualquier otra que resulte satisfactoria a criterio del locador.
En todos los casos la garantía ofertada deberá cubrir al menos la suma correspondiente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación.

ARTÍCULO 12°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

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