¿Rumbo a una 1050? Incertidumbre en los crédito hipotecario UVA

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La crisis cambiaria genera dudas e incertidumbres sobre lo que pasará con la economía y con quienes han sacado o piensan sacar un crédito hipotecario UVA. La inflación ha generado escenarios distintos. MInetras las condiciones de los créditos hipotecarios en UVA varían bastante en función del banco y la capacidad de pago de quien solicita el préstamo, pero los simuladores de crédito que ponen a disposición las propias entidades bancarias permiten hacer una comparación, para que cada usuario evalúe la opción más conveniente. La realidad es que el techo para los inquilinos esta cada día más lejos, producto de una política económico completamente siniestra, los resultados ya se ven a la vista.
En cualquier calculadora bancaria para lograr el 80% de 4.000.000 te pueden dar con toda la fuerza $3.028.000 con al menos un ingresos netos necesarios de $ $ 88.880,97, lo que no sabemos es si los directores de los bancos se dan cuenta de la irracionalidad que están vendiendo. Los bancos son algo así como vende humo.

Los más afectados se reparten entre quienes poseen un crédito preaprobado, quienes están en la primera etapa de solicitud, y quienes ya compraron su casa y están pagando el crédito. Pero los que se llevan la peor parte, son quienes están en la última etapa para acceder a uno.

El valor base del UVA, al 31 Marzo de 2016, era de $ 14.05 y el valor al 15 de Mayo del 2018 fue de $ 23.43. Es decir, tuvo un aumento del 66.76%. Estos créditos hipotecarios tienen un interés anual que pasó del 5.9% al 7.5 %. Una familia que hace dos años tomó una deuda de $1.000.000, hoy debe $ 1.700.000. Y quien pagaba $5.500 De cuota, hoy está pagando $ 8.600. Quien accedió a un crédito tiene que tener la tranquilidad de que a fin de mes va a poder pagarlo, y tener la seguridad de que su salario no va a perder poder adquisitivo. Las cuotas se pagan en UVA más un interés y la UVA sube en función de lo que pasa con los precios. Si la inflación se acelera más rápido que los salarios, se hará algo más pesada la cuota; al menos hasta que se activen las cláusulas de revisión que acordaron la mayoría de las paritarias. Los ingresos mínimos exigidos por las entidades bancarias pueden llegar hasta $ 35 mil, dependiendo de varios atenuantes. Para acceder a un crédito hipotecario de $ 1 millón en UVA a 30 años se debe ganar al menos $ 25.284, lo que representa un incremento de $ 6.000 respecto a las condiciones que existían hace exactamente doce meses.

El valor del crédito acordado en pesos para comprar una vivienda, se reduce a dólares y la persona deberá demostrar más ingresos para aumentar el valor inicial acordado si es que el banco le llegara a prestar más dinero.

Por ejemplo, quienes hayan iniciado el plan en marzo por alrededor de $5.000.000 y pagado cuotas de 36.000 pesos por mes, ahora el valor con el que podrían haber adquirido un hogar con ese dinero se redujo a unos USD 200.000. Es decir, le faltarían USD 40.000 para poder acceder a la propiedad. La única opción de tenerla es si el dólar volviese a 21 pesos.

Un crédito de $ 1.000.000, por ejemplo, equivale hoy a 42.844,9 Unidades de Valor Adquisitivo. Una persona que accede a ese préstamo deberá devolverle al banco 42.844,9 UVA, pero el año que viene éstas no valdrán $ 23,34 como hoy, sino que posiblemente costarán $ 28 o más, dependiendo del avance de la inflación. Eso llevaría el valor de la deuda a cerca de $ 1.200.000.

Mirando un poco hacia atrás, se observa que en mayo de 2017 las UVA cotizaban a $ 18,67. Es decir que entre mayo de 2017 e igual mes de 2018, su precio subió 25%. Ese es uno de los motivos por los cuales las cuotas y los requisitos de ingreso hoy son mayores.

La suba del dólar no es el único problema, la inflación en los cuatro meses de año es otro obstáculo. La modificación de metas inflacionarias llevaron a varios bancos a modificar el ingreso mínimo requerido a los solicitantes para mantener la relación cuota/ingresos en un valor cercano al 25% y reduciendo el monto a financiar en pesos del 30% al 20% en la mayoría de los casos para los créditos UVA a 30 años de plazo.

La Cámara Inmobiliaria destacan: “Un problema clave que podría ser evitado es cómo se expresa el valor de una vivienda en nuestro país, ya que hoy tasamos, ofertamos y vendemos propiedades en dólares; pero tomamos un crédito en pesos y lo pagamos en UVA y hoy está demostrado que el mercado lo aceptó. Es muy importante que eso suceda porque si desde el cero hubiésemos implementado la concreción en una unidad de valor aceptada, hoy no estaríamos pasando por esta problemática”.

Un relevamiento de Zonaprop sobre los precios de propiedades, dice que el valor medio de venta medido en dólares publicados en la Capital aumentó un 4,7% en los primeros cuatro meses del año, casi la mitad del 10,8% que aumentó en el 2017. Pero esa suba continuó con la crisis cambiaria: un departamento de dos ambientes y 50 m2 valía el mes pasado unos USD 130.000 mientras que, en diciembre de 2017, la misma unidad costaba USD 124.000.

Para quienes han pasado de ser inquilinos a propietarios, puede que con el correr de los meses se incremente su cuota por inflación, ya que la UVA subiría este año. La evolución de la cuota dependerá de cómo se comporte la inflación mensual en Argentina, variable que será la que modifique el valor final a pagar por mes. El impacto será sobre el ingreso salarial del tomador del crédito, que tendrá que destinar una mayor proporción de lo que cobra por mes para hacer frente al pago de la cuota.

Un ejemplo sería el de un trabajador en relación de dependencia que cobra unos $30.000 pesos de sueldo y haya sacado el año pasado un crédito por el cual paga 7.000 pesos por mes de cuota: “Este año voy a tener un incremento salarial del 15%, que es la meta inflacionaria del Gobierno, y mi ingreso pasará a unos 34.500 pesos. Pero como la inflación de este año será del 25%, la cuota del crédito que era de $7.000 pasará a ser de unos $8.750 a fin de este año”, relató un trabajador en relación de dependencia al sitio Infobae.

Este tipo de créditos indexados a 30 años tiene como principal atractivo que la cuota inicial es inferior a la de un alquiler o que es más baja que la de un préstamo hipotecario tradicional a tasa fija y no puede superar el equivalente al 25% de los ingresos de un grupo familiar. Además, la tasa fija del 3,5% anual fijada hace un año por el Banco Nación y utilizada también por otros bancos públicos como el Banco Ciudad y el Banco Provincia era otro de los incentivos.

Son unas 28.400 personas que sacaron créditos por unos $40.200 millones entre mayo de 2017 y abril de 2018, sin considerar el Plan Procrear. Esta cifra representa más del 60% del monto de todos los préstamos hipotecarios bajo modalidad UVA.

Es clave destacar que el interés por el BNA a partir de mayo no incluye a aquellas personas que ya tienen créditos aprobados y/o pendientes de escrituración.

Por su parte, el BNA también suscribió un acuerdo para mantener las tasas de interés de 3,5% hasta el 4,5% durante toda la vigencia del crédito a los beneficiarios del Procrear.

Es factible que la suba de la divisa norteamericana de abril a la actualidad, afecte finalmente los precios al consumidor, generando a su vez un traslado en el incremento de la inflación que afectará el valor de la cuota del crédito de la vivienda adquirida.

La realidad es que el poder Ejecutivo, el Legislativo y el Judicial. Es decir el poder en la Argentina no le importas absolutamente nada.

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