La promesa de la casa propia: un análisis de los créditos UVA

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El pasado 27 de julio, Jefatura de Gabinete presentó un informe al congreso denominado una casa para cada familia, un informe que da cuenta de la magnitud del problema habitacional en la argentina. El mismo da cuenta de 3 programas que plantean, supuestamente, una solución al problema habitacional de la vivienda, dentro de los cuales se destaca el caballito de batalla para la reactivación económica en 2017: los créditos denominados UVA.

De hecho, los créditos indexados por inflación se proponen como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, y no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda. Hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo.

En base a que los UVA son créditos indexados (en función de la inflación minorista, o sea en términos reales) se identifican los siguientes riesgos:

Riesgo inflacionario.
La incertidumbre del comportamiento del salario real en contexto de inflación.
El efecto acelerador del tipo de cambio sobre los precios, ante movimientos bruscos de la relación peso/dólar.
El riesgo inflacionario tiene relación con la indexación de los créditos, y radica en que no sólo se ajustan los intereses, como ocurriría con un crédito con tasa variable, sino que también se ajusta el monto de capital adeudado.

A su vez, la indexación implica una transferencia del riesgo inflacionario del prestamista (Banco) al prestatario (los hogares). En base a ello, es menester analizar la dinámica inflacionaria, para entender los posibles riesgos al que se enfrenta el prestatario a la hora de optar por los créditos UVA con la ilusión de acceder a su casa; a un costo, supuestamente, similar al de un alquiler.

El comportamiento del salario real resulta primordial para analizar la capacidad de pago de los agentes y evaluar la solidez del sistema, lo que exige un análisis de su evolución.

Por último, la dinámica cambiaria es relevante, principalmente, por el estímulo que puede tener sobre la dinámica inflacionaria.

El pasado 27 de julio, Jefatura de Gabinete presentó un informe al congreso denominado una casa para cada familia, un informe que da cuenta de la magnitud del problema habitacional en la argentina. El mismo da cuenta de 3 programas que plantean, supuestamente, una solución al problema habitacional de la vivienda, dentro de los cuales se destaca el caballito de batalla para la reactivación económica en 2017: los créditos denominados UVA. De hecho, los créditos indexados por inflación se proponen como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, y no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda. Hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo. En base a que los UVA son créditos indexados (en función de la inflación minorista, o sea en términos reales) se identifican los siguientes riesgos:

 Riesgo inflacionario
 La incertidumbre del comportamiento del salario real en contexto de inflación
 El efecto acelerador del tipo de cambio sobre los precios, ante movimientos bruscos de la relación peso/dólar

El riesgo inflacionario tiene relación con la indexación de los créditos, y radica en que no sólo se ajustan los intereses, como ocurriría con un crédito con tasa variable, sino que también se ajusta el monto de capital adeudado. A su vez, la indexación implica una transferencia del riesgo inflacionario del prestamista (Banco) al prestatario (los hogares). En base a ello, es menester analizar la dinámica inflacionaria, para entender los posibles riesgos al que se enfrenta el prestatario a la hora de optar por los créditos UVA con la ilusión de acceder a su casa; a un costo, supuestamente, similar al de un alquiler. El comportamiento del salario real resulta primordial para analizar la capacidad de pago de los agentes y evaluar la solidez del sistema, lo que exige un análisis de su evolución. Por último, la dinámica cambiaria es relevante, principalmente, por el estímulo que puede tener sobre la dinámica inflacionaria.

Conclusiones
 Existe una relevante historia inflacionaria en la Argentina, principalmente
desde 1975 hasta principios de los 90, que le otorga un elevado riesgo a los
créditos indexados UVA.
 El riesgo inflacionario es trasladado al tomador del crédito por parte del
sistema bancario, posiblemente a costa de una cuota accesible.
 El riesgo inflacionario recae sobre los intereses como el capital, a tal punto que
para una inflación histórica igual a la mediana, los valores de la cuota como
del capital crecen de forma exponencial.
 El esfuerzo del pago del crédito muy posiblemente puede comprometer más
del 30% del ingreso, pudiendo llegar fácilmente al 40%

La comparación entre el valor de un alquiler con la cuota UVA resulta engañosa debido a la estructura contractual y de actualización de ambas operaciones, los alquileres son más cortoplacista, se ajusta con menor frecuencia, por lo que en el primer caso es mucho más flexible sustituir un alquiler en caso que se encarezca por demás por otro más accesible; en el caso del crédito, se prevé una menor capacidad de maniobra ante la menor capacidad de repago.

 La historia de recurrentes devaluaciones o depreciaciones y su correlación positiva con la inflación, incrementan el riesgo de repago de los créditos UVA.

Fuente. Centro CEPA

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