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Alquilar en la Ciudad de Buenos Aires

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En las últimas tres semanas vimos un boom de demanda por las zonas cercanas a las universidades. Palermo, Las Cañitas, Belgrano y Recoleta son los barrios más demandados», explica  Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate.

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«Hay tanta demanda que muchos lo que están haciendo es reservar los departamentos sin siquiera visitarlos. Hay algunos propietarios que hasta establecieron los valores en dólares y pretenden el pago en billetes estadounidenses», asegura.

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Según los datos de Zonaprop, el alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad tiene un precio de $ 50.891 por mes, lo que mostró un alza del 4,5% por encima del mes previo y en todo 2021 acumularon una suba de 52,8%.

Ahora, en los barrios de Palermo y Las Cañitas, esos valores son muy superiores. Un monoambiente se comercializa a $60.000 al mes. «No llegamos a publicarlo porque ya se alquila. La demanda es récord», explica el inmobiliario.

Y como suele suceder cada vez que se incrementa la demanda, suben los precios. «Los nuevos contratos están teniendo valores muy altos sobre todo porque la demanda es muy constante», explica Soledad Balayan, socia de Maure inmobiliaria que opera en la zona de Las Cañitas.

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«Hoy nuestra inmobiliaria no tiene stock disponible de unidades de 1, 2 y 3 ambientes. Hace un mes que no tenemos inmuebles de esta tipología en alquiler», explica por su parte Jorge Toselli, dueño de JT Inmobiliaria.

«En muchos casos son grupos de amigos que deciden alquilar un departamento más grande, donde cada uno tenga su habitación pero ya equipados, con contratos flexibles», explica Bryn.

«En un breve lapso de una semana alquilamos 4 de los 5 que teníamos, se da esta posibilidad que los pocos propietarios dada la baja rentabilidad, deciden alquilar, aceptan garantía con seguro de caución, por lo que hay poca oferta», explica Toselli.

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Para el inmobiliario, que maneja la zona de Recoleta, también está faltando desde hace tiempo «las unidades de 3 ambientes que prácticamente no hay ofrecimiento y un matrimonio con un hijo no consigue hoy por hoy», asegura

Desde junio de 2020, cuando entró en vigencia la Ley de Alquileres, los seguros de caución pueden ser tomados como una garantía a la hora de firmar un contrato. Es una de las opciones que tienen los propietarios e inquilinos.

Los valores de los seguros de caución

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Desde la plataforma Zonaprop realizaron un relevamiento de los valores de los seguros de caución de acuerdo a los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Según el informe, las garantías para alquilar un departamento de dos ambientes tienen precios entre $71.872 hasta $184.635.

Los barrios con valores más altos de garantía son Puerto Madero ($184.635), Palermo ($110.571) y Nuñez ($108.132). Por otro lado, los más económicos son San Telmo ($71.872), La Boca ($75.246) y Floresta ($75.460).

En departamentos de tres ambientes y 70 metros cuadrados, el rango de precios aumenta y los valores son entre $100.500 y $270.150. Puerto Madero también lidera el ranking de precios por barrio con un valor de $270.150, seguido por Palermo ($167.850 pesos) y Belgrano ($162.750). Aquellos más accesibles son San Telmo ($95.100), Liniers ($100.500) y Parque Patricios ($109.200).

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El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) ofrece garantías a través del programa Garantías + Fácil, que facilita el acceso a seguros de caución de diferentes compañías. Los inquilinos que queden seleccionados en el programa pueden obtener su garantía con un descuento del 70% en el seguro.

Los requisitos para postularse al programa incluyen tener más de 18 años de edad; poseer un ingreso total o familiar de entre 2 y 7 Salarios Mínimos Vitales y Móviles (entre $66.000 y $231.000); no contar con antecedentes financieros desfavorables; poseer Documento Nacional de Identidad argentino; y la vivienda a alquilar debe estar en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

Precios que a veces bajan

El freno económico generado por la pandemia por el Covid-19 afectó sobremanera la compraventa de propiedades. Aunque la vacunación masiva hace pensar en una progresiva salida, y los número muestran que la caída en el sector parece haber encontrado un freno, lo cierto es que, después de dos años, muchas propiedades sufrieron una sensible pérdida en su valor. Hay una sobreoferta ante una demanda alicaída. Eso resulta más claro en algunos barrio de la Ciudad de Buenos Aires. Lo cual también puede significar una oportunidad para invertir, en caso de tener el capital necesario.

Según la plataforma Radar Inmobiliario, los valores de publicación de los inmuebles en febrero mostraron una caída interanual del 12,5%. La baja acumulada desde febrero de 2019 -antes de la pandemia- fue del 34%. Pero no todos los barrios muestran la misma desaceleración de precios.

Villa Crespo es el barrio que lidera el ranking de descenso de precios en los últimos dos años, acumulando una baja del 42%. El precio por m² allí es de US$1410.

Le siguen San Nicolás, que tuvo un descenso de los valores del 39% -con un precio de US$ 1365 m² – y San Telmo, que desaceleró un 38,5% los valores desde el 2019 (US$ 1285 m²).

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BARRIOS QUE MÁS BAJARON SUS PRECIOS:

VILLA CRESPO 42%
SAN NICOLÁS 39%
SAN TELMO 38.5%
BARRIO NORTE 37.1%
BELGRANO 35,6 %

La sobreoferta, el costo de construcción en dólares, que siguió en enero debajo de la media histórica, la caída de los salarios en dólares, y la baja rentabilidad del alquiler, hacen que sigan bajando los precios.

También se menciona una «alta dispersión» entre los valores de publicación y los precios de cierre, por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario.

Por último, se menciona como «punto central» que, si un barrio partió de valores muy altos en el mercado, «la caída tiende a ser más acelerada. En el caso de Villa Crespo, venía siendo un barrio con muchísimo crecimiento, y por eso que con la baja demanda cayó más fuerte que en otros barrios”.



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