Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en Buenos Aires: mapa de precios barrio por barrio en 2026
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires sigue moviéndose como una marea inquieta: sube, se reacomoda y deja al descubierto un fenómeno que atraviesa a toda la ciudad. Alquilar un departamento de dos ambientes ya ronda, en promedio, los $790.801 mensuales, una cifra que refleja el nuevo equilibrio —todavía inestable— entre oferta, demanda y cambios regulatorios.
Durante febrero de 2026, los precios de los alquileres en la capital argentina registraron un aumento promedio del 3,5%, superando tanto la inflación mensual como el ritmo de ajuste del índice de contratos. En términos anuales, el incremento acumulado alcanza 34,8%, lo que confirma que el mercado inmobiliario continúa presionando el bolsillo de los inquilinos.
En una ciudad donde cada barrio tiene su identidad —y también su cotización— las diferencias pueden ser abismales.
Los barrios más caros para alquilar en Buenos Aires
Como suele ocurrir desde hace años, las zonas más exclusivas del corredor norte mantienen el liderazgo en precios.
El ranking de los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes queda encabezado por:
- Puerto Madero – $1.322.428 mensuales
- Palermo – $891.258
- Núñez – $878.433
Puerto Madero, con sus torres vidriadas y su cercanía al río, sigue siendo un enclave inmobiliario único dentro de la ciudad. Allí, el precio del alquiler prácticamente duplica el promedio general.
Palermo, por su parte, mantiene su atractivo histórico: parques, gastronomía, vida nocturna, polos culturales y una fuerte demanda tanto de residentes permanentes como de alquileres temporarios.
Los barrios más baratos para alquilar
En el otro extremo del mapa porteño aparecen barrios del sudoeste de la ciudad, donde los precios todavía conservan cierta accesibilidad relativa.
Los valores más bajos para alquilar un dos ambientes se registran en:
- Villa Lugano – $643.142
- Floresta – $674.060
- Liniers – $679.318
Aunque estos números resultan menores que el promedio de la ciudad, también muestran un fenómeno interesante: los barrios más económicos son los que más aumentaron durante el último año.
Los barrios donde más subieron los alquileres
El ajuste del mercado no fue uniforme. Algunos barrios experimentaron subas muy por encima del promedio anual.
Los aumentos más fuertes fueron:
- Villa Lugano: +51,3%
- Villa Pueyrredón: +42,2%
- Mataderos: +39%
- Palermo: +36,1%
- Saavedra: +35%
- Santa Rita: +34,5%
- La Paternal: +33,9%
Esto revela un proceso clásico de las ciudades grandes: cuando los barrios tradicionales alcanzan precios altos, la demanda empieza a desplazarse hacia zonas cercanas o históricamente más accesibles.
Oferta de alquileres: el cambio después de la ley
El mercado también experimentó una transformación importante en los últimos dos años.
Durante la pandemia, la oferta de departamentos para alquiler tradicional se desplomó hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023.
Sin embargo, tras la derogación de la Ley de Alquileres en 2024, el número de propiedades disponibles pegó un salto abrupto. En ese momento, la oferta creció 62% en un solo mes.
Hoy el panorama es distinto:
- La oferta sigue siendo 2,7 veces mayor que en 2023,
- pero el ritmo de crecimiento se desaceleró
- y en febrero se registró una caída del 6,1% en las publicaciones.
Es decir: el mercado encontró un nuevo equilibrio, aunque todavía lejos de estabilizarse.
Cuánto cuestan los departamentos según su tamaño
El mapa general de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires hoy se resume en tres valores promedio:
- Monoambiente: $679.578
- Dos ambientes: $790.801
- Tres ambientes: $1.060.751
Para muchas familias jóvenes, estudiantes o trabajadores que viven solos, el dos ambientes sigue siendo el formato más buscado: permite separar dormitorio y living sin entrar todavía en los costos más altos de unidades familiares.
El precio de comprar: señales de leve recuperación
Mientras los alquileres suben con más fuerza, el mercado de compraventa avanza mucho más lento.
En febrero de 2026 el valor promedio del metro cuadrado en la ciudad se ubicó en USD 2.455, con una suba mensual de apenas 0,2% y un aumento anual de 1,15%.
Los barrios más caros para comprar siguen siendo:
- Puerto Madero: USD 6.152/m²
- Núñez: USD 3.413/m²
- Palermo: USD 3.390/m²
En contraste, las zonas más accesibles son:
- Villa Lugano: USD 1.098/m²
- Nueva Pompeya: USD 1.478/m²
- La Boca: USD 1.560/m²
Una ciudad que cambia su mapa inmobiliario
El mercado de alquileres porteño atraviesa una etapa de reconfiguración silenciosa.
Por un lado, los barrios históricos del norte siguen concentrando la mayor presión de demanda. Por otro, zonas del oeste y del sur comienzan a subir con fuerza a medida que nuevos inquilinos buscan alternativas más accesibles.
Buenos Aires, como toda gran ciudad, vuelve a demostrar que su geografía inmobiliaria no es estática. Cambia con la economía, con las leyes y con los movimientos de la gente.
Y en esa danza urbana —entre parques, avenidas y viejos edificios de balcones franceses— cada barrio sigue escribiendo su propio precio.