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Precio medio m² en Palermo US$2984

El precio medio en Palermo se ubica en US$2984/m²

Un metro cuadrado, representado con el símbolo m², es el área dentro en un cuadrado cuyos lados miden un metro. Es la unidad básica de superficie en el Sistema Internacional de Unidades.

Datos 2022: Valor del metro cuadrado de publicación en CABA para mayo 2022: U$S 1.567

De acuerdo al Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, entre otras, entre el primer trimestre de 2021 y el mismo período de este año, los precios de las propiedades en Palermo cayeron 4,1%. Dentro del corredor norte, fue el barrio que más defendió los valores: el descenso fue mayor en Belgrano (4,9%) y Recoleta (8%).

Palermo cuenta con varios polos comerciales y gastronómicos en las distintas subzonas

Actualmente, el precio medio en Palermo se ubica en US$2984/m², según ZonaProp. Se trata del segundo valor más alto de la Ciudad, solo detrás del de Puerto Madero (US$5594/m²). Una unidad usada en la zona se consigue por US$2875/m² y en pozo se paga US$2858/m² en promedio, menos que en Belgrano, que se ubica tercero en el ranking de precios. En tanto, los inmuebles a estrenar son los más costosos: se piden US$3177/m².

Para Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, en Palermo se da una combinación perfecta entre lo moderno y lo antiguo. “Tiene lujo, un aire europeo tradicional, polos gastronómicos y comerciales con mucho estilo, proximidad al parque más grande de la ciudad, propuestas culturales, servicios de todo tipo, colegios, universidades, salud, y entretenimiento”, remarca. En síntesis, dice que refleja “la multiculturalidad de Buenos Aires porque tiene tradición y modernidad”.

Quiénes buscan Palermo

Desde jóvenes hasta familias, la demanda del barrio es variada como las propuestas de las distintas subzonas. Diego Migliorisi, titular de la inmobiliario homónima, señala que no hay un target específico. “Es una zona con una multiplicidad de ventajas y atractivos que cuenta con diversidad para todos los gustos: desde una primera vivienda en un departamento por escalera hasta una torre de lujo con vista al río o una casa con un parque”, indica. Por su parte, Gabriel Cosentino, broker de Century 21 Cosentino, remarca que algo común en todas las zonas de Palermo es que hay segmentos de jóvenes interesados en vivir en el lugar.

No todos buscan lo mismo: hay quienes dentro de Palermo quieren vivir cerca de un área puramente comercial y también están aquellas personas que prefieren la tranquilidad. Algunos apuntan al lujo y otros se inclinan por opciones más amigables con el bolsillo. Dentro de la división del barrio, Cosentino sostiene que “los Palermos” más codiciados son Hollywood (ubicado entre las avenidas Córdoba, Santa Fe, Dorrego y Juan B. Justo), que se caracteriza por concentrar estudios de televisión y cine, y Soho (delimitado por las avenidas Scalabrini Ortiz, Córdoba, Santa Fe y Juan B. Justo), lleno de negocios de diseñadores independientes, galerías de arte y librerías.

El especialista afirma que el primero es el más exclusivo del barrio. “Tiene las mejores torres de Palermo, como las Quartier y Mirabilla y muchas más que se destacan por su diseño y la buena calidad. Además, cuenta con locales gastronómicos de todo tipo de cocina, boliches, bares, hoteles, casas de diseño y oficinas que crean una atmósfera única”, grafica. En tanto, indica que la zona conocida como Palermo Soho es la preferida del público joven: las plazas Armenia y Serrano se convirtieron en las sedes de los after office y cervecerías de moda.

Por su parte, Raggio considera que la subzona más exclusiva es Palermo Nuevo, que está ubicado de avenida Santa Fe hacia Libertador, entre las avenidas Bullrich y Sarmiento. “Otras áreas top son la del Botánico, la del corredor Niceto Vega y el nuevo stick llamado Palermo Green o Verde que está sobre el cruce entre Godoy Cruz y la vía”, enumera.

Sobre las tipologías más demandadas por los compradores, Cosentino asegura que las unidades de entre dos y tres ambientes son las que concentran las solicitudes. ¿Las exigencias? Que sean amplias y luminosas, que tengan cochera y, si es posible, que estén en proyectos con amenities de calidad. Además, Migliorisi suma que hoy, en el escenario pospandemia, las casas con patio o terraza son las estrellas. En cuanto al mercado locativo, los brokers indican que la oferta es reducida y las búsquedas están en aumento. Además, aseguran que los alquileres temporarios están en auge.

Distintos emprendimientos

Al hablar de Palermo, entre los desarrolladores se repite una palabra: “codiciado”. Por el interés que despertó la zona, cada vez es más complejo conseguir terrenos para nuevos emprendimientos. “Todavía hay lotes, pero muchos propietarios no quieren venderlos a menos de su valor full y obviamente cada vez queda menos tierra”, dice Raggio.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, en Palermo Hollywood, una de las zonas más exclusivas y buscadas, la cantidad de metros en ejecución este año se ubica en 113.275 m², una cifra que subió en comparación con el año pasado y que se asemeja a la del período 2016-2020. El valor del metro cuadrado se ubica en US$3407 en promedio, menos que los US$3497 pedidos en 2021. El rango de precios oscila entre los US$3046/m² y US$4018/m².

Interwin tiene varios proyectos en Palermo con distintos grados de avance, ubicados en Córdoba y Uriarte, Córdoba y Thames, Carranza y Niceto Vega, Córdoba y Armenia, Soler y Bonpland, Cavia y Gelly, Newbery y Baez, entre otros. “En general, los terrenos se consiguen mayormente por canje por metros terminados. Todos los desarrollistas siguen comprando tierra porque principalmente tienen que seguir adelante con sus negocios y eso implica también colocar el producto terminado que no pudieron vender a los compradores formales”, indica.

Según explica Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de Newland que actualmente desarrolla “VITRAUX III”, un proyecto triple ubicado en avenida Córdoba y Thames, las oportunidades para conseguir nuevos terrenos en Palermo son “escasas” y requieren de largas de negociaciones. “Hay quienes piden valores irracionales, imposibles de aceptar ya que los números del negocio no cierran”, asegura.

Además, enumera algunos ítems infaltables en los proyectos que se desarrollan en la zona: amenities, áreas sociales, espacios de coworking y metros cuadrados descubiertos como jardines y terrazas. “Hoy también se valora el diseño moderno, la inclusión de cocheras y bicicleteros”, dice. Por su parte, Raggio añade que lo que le exige el barrio a los desarrollistas hoy está vinculado principalmente a unidades de tickets chicos con buenos amenities. “Los emprendimientos tienen que proporcionar muchos servicios para que la gente que viva allí disfrute de la vida dentro del edificio”, remarca.

Por último, desde Grupo Portland, que desarrolla en la zona la torre L´Avenue, ubicada sobre la avenida Del Libertador frente al Rosedal de Palermo y diseñada por la arquitecta británico-iraquí Zaha Hadid, creen que, para que un proyecto en el barrio funcione debe tener “una identidad propia”. Para destacarse en un barrio de moda, Gubitosi considera que el proyecto debe “convertirse en un punto de atracción, en un ícono”.

En la Ciudad de Buenos Aires se calculan que hay 162.000 inmuebles en venta y dentro de esa sobre oferta Palermo, Recoleta y Belgrano son los tres barrios que lideran este ranking con más de 46.000 departamentos para comercializar. Así lo reveló Monitor Inmobiliario, el informe que realiza Invetire.com que estableció que luego se ubican Caballito y Villa Urquiza, con más unidades que se venden.

Las pocas operaciones que se realizan mes a mes en la Ciudad de Buenos Aires que promedian las 2.300 (según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteños) hacen que se amplié el stock de unidades en venta.

También el informe reveló la cantidad de departamentos en venta por manzanas en Buenos Aires, y surge Recoleta como el barrio donde más propiedades propone con un promedio de 47 unidades en este trazado porteño, seguido de cerca por Puerto Madero, con 46 departamentos.

Daniel Bryn de Daniel Bryn Real Estate, quien realiza el informe, comentó a Infobae que “si bien es cierto que Recoleta es uno de los barrios más densos de Buenos Aires –ocupa el cuarto puesto luego de Almagro, Balvanera y Caballito– es lógico que allí haya muchos departamentos en venta, pero tampoco es el más denso para tener la mayor cantidad en comercialización de departamentos por manzana”.

Desde el sector sostienen que en Recoleta se acumula el stock porque el público “propietario” de esta zona no son particularmente personas que tengan urgencias para vender sus inmuebles, cuesta de alguna manera convencerlos de que bajen los valores de sus departamentos usados para que estos puedan venderse más rápidamente.

Varios son antiguos, en Recoleta solo el 18% de lo que hoy hay en venta es a estrenar o pozo, “cuando tenemos barrios como Villa Urquiza en donde este porcentaje asciende a 54%; esto produce que el vendedor de un departamento a estrenar generalmente apuntaba a hacer un negocio, toma más rápido la decisión de bajar de precio y recortar pérdidas en la apuesta que hizo al invertir en un emprendimiento, lo mismo ocurre con un desarrollador que está haciendo una obra nueva, quienes bajan más rápido de precio que aquél propietario de un usado”, acotó Bryn. En Recoleta al ser tan poco el porcentaje de inmuebles nuevos o en pozo, esta baja se hace más paulatina. El metro cuadrado de un usado baja menos que un estrenar o pozo.

Bryn, también explicó que inmuebles descienden menos: “Se tratan de los departamento grandes que resisten porque hay pocos grandes en general en Buenos Aires y muchos chicos muy feos bajan bastante porque fueron construidos hace mucho, sin luz, entre otras falencias, incluso en edificios derruidos”.

Los precios de las unidades usadas (promedian 30% desde 2019) siguen sufriendo bajas en sus valores porque están compitiendo fuertemente con las a estrenar que aumentaron mucho su oferta durante los últimos tres años.

Las viviendas usadas han tenido que bajar sus precios y ser competitivos para poder tentar a los compradores. El precio medio según Zonaprop, en Palermo es de USD 2.849 y Recoleta de USD 2.650 por m2.

“Se están construyendo cientos de emprendimientos en Buenos Aires, particularmente en Palermo y zonas aledañas. En su mayoría son proyectos con amenities de categoría, unidades amplias y luminosas. Las unidades así le quitan mucho mercado a las de similares características pero que no son a estrenar”, destacó a Infobae Matías Chirom, director general de Baigún Operaciones Inmobiliarias.

Las tipologías más vendidas en Palermo y Recoleta son los departamentos de 2 ambientes entre 45 y 60 m2, y los 3 ambientes que tienen entre 70 y 100 m2. Chirom, añadió que “Por otro lado vemos bastante demanda de unidades de 4 y 5 ambientes pero una oferta muy restringida ya que al tener un ticket más elevado puede generar que dicha unidad se comercialice más cercano a la fecha de finalización del emprendimiento; en cambio las tipologías de 2 y 3 ambientes se comercializan por lo general desde el comienzo del proyecto”.

Dentro de los “Palermo” el que tiene la denominación Hollywood, es el más requerido informan desde el sector. Tanto para inversores como para consumidores finales e inquilinos. El llamado Palermo Green que está cruzando las avenidas Juan B. Justo y Córdoba, que toma parte de Villa Crespo y Chacarita está captando la atención del mercado con un gran crecimiento “acompañado por una movida gastronómica muy fuerte que atrae a un público joven como así también al mercado de oficinas que se está mudando a esta zona urbana en expansión”, concluyó Chirom.