Suba de alquileres en marzo: cómo calcular el aumento
Por el lado de los locatarios, el principal problema es el porcentaje de aumento fijado por el Banco Central, que actualmente se encuentra en casi un 53%. Y aunque el incremento coincide con el índice de inflación, la mayoría de los salarios no acompañaron esa cifra.
Para el mes de marzo se espera una nueva actualización anual de los alquileres de propiedades. La suba establecida por la ley 27.551 en 2020, genera gran preocupación entre los inquilinos, y también entre los propietarios.
Por el lado de los locatarios, el principal problema es el porcentaje de aumento fijado por el Banco Central, que actualmente se encuentra en casi un 53%. Y aunque el incremento coincide con el índice de inflación, la mayoría de los salarios no acompañaron esa cifra.
Para los propietarios también se convierte en un dolor de cabeza, ya que, si los inquilinos optan por rescindir el contrato con 90 días de anticipación, deberán gestionar la contratación de un corredor, la firma del contrato, el cambio de titularidad de servicios y otros gastos.
El ajuste se puede calcular en las páginas de colegios de martilleros, o directamente ingresando a la sección Índice de Contratos de Locación en la web oficial del Banco Central (BCRA).
Allí, se deberá seleccionar la fecha de inicio del contrato para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará la actualización.
A continuación, se debe tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha del inicio del contrato. Por último se debe multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto del alquiler.
En resumen, es el total del alquiler, dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo.
El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse.
Los alquileres de vivienda tuvieron en general un incremento superior a la inflación a partir de julio del año pasado, como efecto inmediato a la puesta en vigencia de la nueva ley, que generó una reacción preventiva de los propietarios ante lo que consideraron una norma que los perjudicaba. Esa tendencia fue revirtiéndose paulatinamente a lo largo de 2021, hasta mostrar en agosto una evolución interanual de los alquileres inferior a la inflación general.
El último informe de ZonaProp echó luz sobre lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario con situaciones disímiles en cuanto a las propiedades en venta y los alquileres. En cuanto a las propiedades, si nos centramos en máximo alcanzado en 2019, los valores de las propiedades ya acumulan un descenso del 16%. ¿Porqué ocurre este fenómeno?
Según el informe, el 28% de los departamentos en venta bajaron de precio en los últimos seis meses y ya son cuatro meses seguidos de caída en los precios. El index mensual de Zonaprop registra el valor del metro cuadrado en torno a los u$s2344. Uno de los motivos por los cuales siguen en caída en los precios es el sobre stock. En 2021, el volumen de las escrituras de compraventa fue 84% mayor al 2020 pero se mantuvo un 14% por debajo del 2019 y fue un 55% menor al 2018.
En línea con la situación histórica en el distrito, la DGEyC destacó que la oferta de departamentos en alquiler “muestra estructuralmente una marcada concentración en el corredor norte y en el centro geográfico de la Ciudad”.
En base al seguimiento de la publicación especializada Argenprop, el ente estadístico porteño precisó que el 16,5% de las ofertas corresponde a la Comuna 14, es decir el barrio de Palermo, que por sí sólo concentra más opciones que los 25 barrios con menores ofertas.
En segundo lugar, con el 13,6% se ubicó la Comuna 2, que comprende barrios de características disímiles como Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución. La comuna 2 (Recoleta) comprendió el 11,5% de las ofertas y la 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) el 10,8%.
En consecuencia, el 52,4% de las ofertas de alquileres de inmuebles para vivienda en la Ciudad de Buenos Aires se concentra en cuatro comunas. En el otro extremo, diez barrios de las comunas del sur (4, 8 y 9) aportaron el 2,9% del total ofertado.
En cuanto a la distribución por barrio, Palermo (16,5%), Recoleta (11,5%) y Caballito (6,9%) se alzaron con la mayor concentración del trimestre, con un aporte conjunto de 1 de cada 3 publicaciones del período. En el otro extremo, 25 barrios, todos con pesos porcentuales inferiores al 1%, totalizaron en forma conjunta apenas el 10,6% de los departamentos disponibles para alquilar.
Las unidades de 2 ambientes concentraron el 45,5% del total de las ofertas, seguidas por los monoambientes con el 28,2% y los departamentos de 3 ambientes con el 19,4%, correspondiendo el 6,9% a inmuebles de 4 o más ambientes. La mayoría de las unidades ofrecidas son usadas, al punto que los departamentos a estrenar representaron cayeron al mínimo desde que se cuenta con registros, con apenas el 7,9% del total.
